Tenemos una parcela en un pueblo de Álava, queremos construir una casa y hay terreno de sobra. ¿Podemos hacerlo? Depende de lo que diga el planeamiento para esa finca concreta. Los metros cuadrados disponibles son solo uno de los datos que vamos a necesitar. Es una consulta que conviene hacer antes de comprar. En DMADO hemos trabajado durante años en viviendas unifamiliares y sabemos cuánto puede cambiar un proyecto según la parcela elegida. A veces el problema está en la clasificación del suelo; otras, en un retranqueo, una afección, una pendiente considerable o una acometida que tiene que recorrer muchos más metros de los previstos. Todo eso acaba llegando al proyecto y al presupuesto. Te contamos qué pasos seguir para saber si se puede construir o no, aunque lo mejor es ponerte en contacto con nosotros.
¿Qué tenemos que comprobar antes de construir?
Como norma general, no se puede construir en suelo rural, pero lo conveniente es siempre preguntar en el ayuntamiento, así que el recorrido empieza en el Ayuntamiento, consultando la clasificación urbanística y el planeamiento vigente. Después revisamos las afecciones que recaen sobre la finca y comprobamos cómo se resolverán el acceso, el agua, el saneamiento y la electricidad. Si urbanísticamente podemos seguir adelante, estudiamos la parcela mediante topografía y geotecnia. Con esos datos ya podemos diseñar una casa que realmente pueda construirse allí, tramitar las autorizaciones y preparar un presupuesto con bastante más precisión.
Que una finca figure como rústica en Catastro no determina por sí mismo qué podemos hacer en ella. Hay que consultar el Plan General de Ordenación Urbana o el instrumento de planeamiento vigente del municipio y localizar la parcela. Ahí encontraremos su clasificación, calificación, usos admitidos y las condiciones de edificación que le correspondan.
Esto puede llevarnos a descubrir que el terreno se encuentra en suelo urbano, urbanizable, no urbanizable o dentro de un ámbito con regulación específica. Si existe capacidad para construir, todavía tendremos que conocer la edificabilidad disponible, la ocupación máxima, las alturas permitidas y los retranqueos respecto a caminos, parcelas colindantes u otros elementos.
La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco establece un régimen restrictivo para el suelo no urbanizable y las Directrices de Ordenación Territorial completan esta regulación. Para alguien que busca una finca con la intención de levantar una casa hay un dato especialmente importante: una parcela grande no adquiere derechos edificatorios simplemente por tener mucha superficie.
También existen determinados supuestos de vivienda vinculada a explotaciones agrarias. El Plan Territorial Sectorial Agroforestal del País Vasco regula estas situaciones. La vinculación con la explotación tiene que acreditarse y cumplir los requisitos establecidos; disponer de terrenos agrícolas no basta para justificar una vivienda.
En los pueblos de Álava podemos encontrarnos situaciones diferentes. Una parcela incluida en un núcleo con capacidad residencial puede permitir una vivienda bajo las condiciones establecidas por su planeamiento. Aquí miramos especialmente superficie mínima, ocupación, edificabilidad, alturas y retranqueos, pero también cuestiones bastante visibles en el resultado final: cómo debe resolverse la cubierta, qué volumen admite la parcela o qué condiciones de integración establece la normativa.
Hay algo que vemos con frecuencia cuando se visita un terreno: mirar la casa del vecino y pensar que podremos construir algo parecido. Esa referencia puede engañarnos. La vivienda de al lado puede haberse levantado bajo un planeamiento anterior, encontrarse en otra categoría de suelo o disponer de unas condiciones particulares que nuestra parcela no tiene. Mucho cuidado con esto, es un error terriblemente común.
La parcela empieza a decidir cómo será la casa
Después del planeamiento miramos el terreno con ojos de obra. Una carretera cercana, un cauce, una zona inundable, una infraestructura, un monte o un elemento protegido pueden establecer servidumbres y distancias que reduzcan la parte de la finca en la que podemos intervenir. Podemos tener 2.000 m² de parcela y descubrir que el área en la que realmente encaja la vivienda es bastante más limitada. En ese momento cambia la posición de la casa, el acceso, la orientación y probablemente una parte del proyecto. Preferimos detectar esa línea sobre un plano antes de empezar a diseñar.
Después están las acometidas. ¿Dónde está la red de saneamiento? ¿Hasta dónde llega el abastecimiento de agua? ¿Por dónde entra la electricidad? ¿Puede acceder una hormigonera a la parcela? Son preguntas bastante menos atractivas que elegir las vistas del salón, pero pueden mover miles de euros dentro del presupuesto.
El saneamiento merece especial atención en determinadas parcelas rurales. Si la red está lejos o no existe una conexión disponible, tendremos que estudiar la solución admitida para esa finca. Con la electricidad y el abastecimiento ocurre algo parecido: conocer la distancia y las condiciones de conexión evita presupuestar una vivienda como si todos los servicios estuvieran esperando junto al límite de la parcela. Y después aparece la pendiente.
Una parcela prácticamente horizontal permite plantear la implantación y la cimentación de una manera. Una ladera puede exigir excavación, contenciones, diferentes niveles o una relación completamente distinta entre la vivienda y el jardín. No tiene por qué ser un inconveniente. Arquitectónicamente puede dar lugar a una casa muy interesante, pero hay que incorporarlo al proyecto y al presupuesto desde el principio.
Por eso necesitamos un levantamiento topográfico. Queremos trabajar con las cotas reales, conocer la geometría de la finca y saber cuánto terreno tendremos que mover. Un metro de diferencia que apenas se aprecia durante una visita puede ser muy relevante cuando empezamos a calcular accesos, cimentaciones y muros.
El estudio geotécnico responde a otra pregunta: ¿sobre qué vamos a apoyar la casa? Analiza las características del terreno y proporciona los datos necesarios para dimensionar la cimentación. Si aparecen rellenos, agua, estratos poco resistentes o condiciones diferentes de las esperadas, la solución estructural puede cambiar. Y con ella cambia también su coste.
Del terreno a la vivienda
Cuando tenemos delante el planeamiento, la topografía y la información geotécnica podemos empezar a tomar decisiones arquitectónicas con fundamento. La orientación de la parcela nos ayudará a colocar las estancias y los huecos. Las vistas pueden justificar una apertura determinada. La pendiente puede aconsejar escalonar la vivienda. La posición de los accesos condicionará el garaje y la entrada. Al mismo tiempo tendremos que resolver estructura, cubierta, aislamiento e instalaciones.
Aquí las decisiones empiezan a cruzarse. Abrir un gran hueco hacia el paisaje tiene consecuencias estructurales y energéticas. Cambiar la geometría de una cubierta modifica encuentros, aislamiento y evacuación de agua. Enterrar parcialmente una planta afecta a estructura, impermeabilización y drenaje. En DMADO trabajamos estas cuestiones conjuntamente porque después también tendremos que construirlas.
Con el proyecto definido se tramita la licencia urbanística municipal. Según la situación de la finca pueden ser necesarias además autorizaciones vinculadas a carreteras, aguas, patrimonio u otras afecciones sectoriales. La documentación dependerá de lo que hayamos encontrado durante el estudio previo de esa parcela. Es entonces cuando el presupuesto empieza a tener mucho más sentido.
Dos casas de 180 m² pueden tener costes diferentes antes incluso de decidir qué pavimento llevarán. Una puede asentarse sobre una parcela prácticamente plana, con buen terreno y acometidas próximas. La otra puede necesitar una excavación considerable, muros de contención, una cimentación diferente y decenas de metros adicionales de instalaciones exteriores.
Por eso en DMADO preferimos conocer primero el terreno y después afinar el coste de construcción. Si estamos valorando la compra de una finca en Álava, podemos empezar a trabajar incluso antes de que exista una vivienda dibujada: estudiar qué permite el planeamiento, localizar los condicionantes y comprobar si ese terreno sirve realmente para la casa que queremos construir. Nosotros no trabajamos a ojo. La experiencia nos ha enseñado a hacer las cosas bien.
Treinta años construyendo y reformando en Álava nos han acostumbrado a mirar una parcela de esta manera. Antes de imaginar la casa terminada queremos saber dónde podemos colocarla, cómo vamos a cimentarla, por dónde entrarán las instalaciones y cómo llegarán los camiones durante la obra. Son decisiones que luego quedan enterradas, empotradas u ocultas detrás de los acabados, pero tienen mucho que ver con que una vivienda esté bien resuelta.